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Contratto di mutuo

ACCETTAZIONE DI EREDITA' | CANCELLAZIONE D'IPOTECA | CESSIONE D'AZIENDA | CESSIONE DI QUOTE | COMPRAVENDITA | DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE | MUTUO | PROCURA | PUBBLICAZIONE DI TESTAMENTO | REDAZIONE DI TESTAMENTO | RINUNCIA ALL'EREDITA' | SEPARAZIONE DEI BENI

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Cosa fa il notaio

Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione non è quella di garantire l’immodificabilità del contratto di finanziamento, che è rinegoziabile in ogni momento senza l’intervento del notaio.
La funzione del notaio è in realtà quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca (e a cancellarla alla fine del mutuo), garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria. Più è lungo il mutuo e più il tasso d’interesse tende ad essere elevato, crescendo il rischio della banca. D’altra parte, la lunghezza del mutuo riduce l’ammontare della rata e quindi permette una spesa maggiore.
La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di fornire un’informazione essenziale, ovvero l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca. Il tempo necessario per tali verifiche è di una decina di giorni lavorativi.
Dopodiché la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare il finanziamento e si procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.
I mesi di giugno/luglio e novembre/dicembre sono mesi di intenso lavoro sia per le banche che per i notai, per cui è più difficile riuscire a concludere l’istruttoria in tempi particolarmente rapidi.

La disciplina del mutuo

Il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in un testo che è comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma di denaro insieme agli interessi. Gli interessi, se fossero calcolati secondo la logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). Ma in questo modo non si realizzerebbero gli interessi del mutuatario, cioè avere un’agevolazione di tipo finanziario, ovvero poter spendere oggi soldi che avrà soltanto domani. L’ammortamento “alla francese” evita questo tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima.
La banca, in un mutuo, eroga la somma a precise condizioni: vuole che la rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo; vuole che la somma che viene finanziata possibilmente non superi il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.

Tasso fisso o tasso variabile?
Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente.
In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del cliente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.

L’erogazione del mutuo
La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.
Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).
In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente è costretto a pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.

Ricapitolando:
- erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile
- pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.

L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto.
E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no.
Sottoscrivendo tale polizza si evita che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi dovrebbero prendere conoscenza dei diritti e dei doveri dei comproprietari.
I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.

La detrazione di spese ed interessi
E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.

L’accollo del mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.

La banca deve essere preventivamente informata dell'accollo comunicando i dati dell'acquirente che effettua l'accollo, affinchè questi risulti "gradito" alla banca, in caso contrario la stessa potrà rifiutare l'accollo.

La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si estingue da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa. In forza del cd. DECRETO BERSANI la cancellazione dell'ipoteca è a carico della banca.

Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.

Documentazione da presentare

Parte mutuataria

Se societa':

• Carta d'identita' del legale rappresentante - atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura...) - statuto/patti sociali - visura camerale;
  

• Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identita' del procuratore;
  

• Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
  

• Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.
  

Se persona fisica:

• Carta d'identita' e codice fiscale;
  

• Se persona celibe - nubile - vedovo/a: certificato di stato libero;
  

• se persona coniugata: estratto di matrimonio;
  

• se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione;
  

• se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;
  

• Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d'identita' del procuratore;
  

• Titolo d'acquisto (rogito - successione e relativa ricevuta di versamento delle imposte);
  

• Schede catastali (eventualmente aggiornate); certificazione della banca e/o del tecnico incaricato della perizia di possesso del bene.