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Atti notarili

In questa sezione è possibile reperire una serie di informazioni relative alle più diffuse tipologie di atti notarili.

Per ciascuna tipologia di atto vengono fornite indicazioni circa le parti coinvolte, i formalismi da adempiere, la disciplina fiscale, i documenti da presentare, ecc...

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Compravendita Redazione di testamento
Mutuo Pubblicazione di testamento
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Dichiarazione di successione Rinuncia di eredità
Procura Separazione dei beni
Cessione d'azienda Cessione di quote

Piccolo glossario giuridico

  N.B.

Le informazioni contenute in questa sezione non possono in alcun modo sostituire l'intervento professionale del proprio notaio di fiducia: devono essere sempre verificate per controllarne l'attualità e per valutare differenti prassi degli uffici locali. Notaio.org non assume alcuna responsabilità a riguardo.

 
 Compravendita*
* I testi sono stati tratti dal sito dello Studio notarile Genghini & Associati e dal sito dello Studio notarile del notaio Santarcangelo

Indice: Cosa fa il notaio - Cosa fa l'agente immobiliare - Come nasce il contratto - Atto notarile di compravendita - Disciplina fiscale della vendita - Documentazione da presentare - Documenti per gli immobili - Trascrizione accettazione eredità - Consegna delle chiavi - Accertamento ipoteche - Costi dell'atto - Agevolazioni prima casa - Credito d'imposta per chi riacquista la prima casa - Promemoria per il compratore - Promemoria per il venditore


Cosa fa il notaio

Il notaio esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è l’acquisto di una casa di abitazione.

Il notaio ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le relative tasse senza nessun tipo di complicazione.

Il notaio deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su aspetti legali connessi all’atto stipulato.

Il notaio risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati. Clicca per tornare su


Cosa fa l'agente immobiliare

L’agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare.

Egli non è un consulente di parte e non può quindi curare in modo esclusivo gli interessi dell’una o dell’altra parte coinvolta nella stipula del contratto di compravendita immobiliare.

Ha sicuramente il compito di fornire alle parti contraenti tutte le informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il contratto sia correttamente formata e capace di valutare la convenienza economica dell’operazione che si intende concludere.

E’ compito dell’agenzia immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato. Clicca per tornare su


Come nasce il contratto

Accertamenti preliminari

Il notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria esperienza, si reca presso i registri immobiliari e consulta la storia ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.

L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del bene per la durata di vent’anni, non esistono possibilità che vi siano pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.

Il notaio si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.

Redazione dell’atto

Svolta questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita: il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.

Negli studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l’agenda è molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono concludere i contratti, per cui potrebbe essere più difficile attuare una procedura d’urgenza.

Stipula

Al termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto (tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.

L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare. Clicca per tornare su


Atto notarile di compravendita

Identificazione delle parti e verifiche notarili

L’introduzione contiene d’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.

Scambio del consenso

Le parti si scambiano ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali, l’immobile compravenduto.
Per questo motivo dopo la frase “censito nel catasto di” e l’indicazione del comune, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della proprietà immobiliare, che sono i dati che servono per le dichiarazioni fiscali che le parti devono fare in seguito all’atto di compravendita.


I  patti

Vengono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.


Disciplina legale del prezzo di vendita

La disciplina legislativa del prezzo è assai complessa: la prassi è quella di indicare negli atti notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile.

La legge di registro prevede che, se le parti indicano un valore di questo tipo, l’amministrazione finanziaria non possa effettuare alcun accertamento sul valore indicato in atto. Purtroppo, a causa di questa legge formalistica e abbastanza datata, le parti indicano nell’atto notarile non il prezzo reale della loro compravendita bensì il valore catastale sulla base del quale verranno pagate le relative tasse.

Questa prassi è ormai così consolidata che si può considerare pacifica, ma in alcuni casi non è assolutamente opportuno seguirla. In particolare, quando la parte venditrice sia tenuta al pagamento dell’IRPEF sul prezzo, cioè quando la parte venditrice rivende una proprietà immobiliare prima che sia decorso il termine dei cinque anni e quindi è costretta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita ovvero se la parte venditrice è una società/impresa.

In questo caso, l’amministrazione finanziaria non ha nessun limite alla sua potestà di accertamento e, poiché le somme pagate in un contratto di compravendita vengono segnalate all’anagrafe tributaria, è evidente che le probabilità di riuscire a nascondere la transazione sono pressoché nulle. In un‘ipotesi di questo tipo è indispensabile che le parti indichino il prezzo effettivo nell’atto.

Diritti e doveri delle parti

Gli articoli successivi dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità catastale e urbanistica.


Obblighi della parte venditrice

La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio.

Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.

Obblighi della parte acquirente

La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.

Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.Clicca per tornare su


Disciplina fiscale della vendita

1. …in relazione all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la residenza entro 18 mesi. L’immobile non deve avere caratteristiche di lusso.

La parte acquirente non deve avere né la proprietà in quota o anche l’usufrutto di un immobile a destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in questione.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 . 168) per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto.

Ove si venda la casa acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra il 3% e il 10% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli interessi. In virtù del fatto che è impossibile stabilire con certezza se e quando avverrà l’accertamento della decadenza dall’agevolazione prima casa e sarebbe quindi difficile calcolare a priori l’importo delle sanzioni da pagare (a causa degli interessi di mora), è bene tenere in considerazione che l’importo da pagare potrebbe arrivare ad essere pari a quattro/cinque volte l’importo pagato al momento del rogito.

Per evitare di decadere dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa: ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa. Questo scoraggia la vendita per poi andare in affitto.

2. …in relazione al credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1 anno dalla rivendita della prima casa.

Questo comporta che, di fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si pagherà la sola differenza. L’amministrazione finanziaria tende a restringere il credito d’imposta al solo primo riacquisto nonostante la chiara formulazione della legge.

Tutto ciò nel caso in cui si compri da un privato: l’imposta viene incamerata da un notaio, esattore dell’amministrazione finanziaria. Se la successiva prima casa viene acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, non è data la possibilità di compensare l’imposta di registro con l’IVA, quindi l’imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente nell’arco dei 5 anni detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi 1/5 dell’imposta pagata sulla prima casa.

3. …in relazione al pagamento dell’IRPEF…
Una limitazione alle agevolazioni prima casa è costituita dal dettato dell’art. 81 del T.U. sui redditi: la parte venditrice che rivenda un immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo l’aliquota media degli ultimi tre anni.

Anche se questo pagamento può essere dilazionato, può trattarsi di una somma consistente. Per l’accertamento dell’effettuazione del pagamento regolare di questa tassa, il potere dell’amministrazione finanziaria non ha limiti e l’amministrazione può utilizzare tutti i mezzi a sua disposizione: l’anagrafe tributaria, il controllo dei conti correnti e quant’altro.

Il venditore non è costretto a pagare l’IRPEF se il venditore ha abitato nell’abitazione che è oggetto di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. Clicca per tornare su


Documentazione da presentare (Venditori e compratori)

Parte venditrice

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

la fotocopia di un documento di identità.
Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia
la fotocopia del codice fiscale
i documenti relativi allo stato civile.
- per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della procura generale
per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
statuto vigente della società o patti sociali attuali
eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto

Parte acquirente

Gli acquirenti devono produrre i seguenti documenti:

la fotocopia di un documento di identità.
Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia
la fotocopia del codice fiscale
i documenti relativi allo stato civile.
- per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della procura generale
per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno

Per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
statuto vigente della società o patti sociali attuali
eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l'atto Clicca per tornare su

Documenti per gli immobili

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell'atto
se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.

E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile

produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:
- copia della domanda di condono
- copia di tutte le ricevute dei versamenti
- documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli

E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate

Per i
terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:

il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l'immobile
l'eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistataClicca per tornare su

Trascrizione dell'accettazione dell'eredità

Se l'immobile è stato ricevuto per successione ereditaria, a tutela del compratore è necessario che sia stata fatta la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.

Supponiamo, infatti, che il venditore, unico erede legittimo del fratello defunto, venda un immobile dell'eredità. Dopo qualche settimana si scopre un testamento del defunto che nomina erede un nipote. Ai sensi dell'art. 534 c.c., se non è stata trascritta l'accettazione dell'eredità, l'erede può agire anche contro il compratore per avere la restituzione dell'immobile; se è stata trascritta l'accettazione, l'erede effettivo (il nipote) può agire solo contro l'erede apparente (il fratello).

La formalità può essere curata da questo Studio, sulla base della stessa compravendita (nello stesso momento in cui vende un bene ereditario, il venditore compie un'accettazione tacita dell'eredità); il venditore può rivolgersi al proprio notaio di fiducia per far curare la trascrizione di un'accettazione espressa dell'eredità, da esibire prima della vendita.

Per consentire la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità occorre esibire:

se il defunto non ha lasciato testamento, un certificato in morte in carta semplice
se invece ha lasciato testamento, copia autentica del verbale di pubblicazione del testamentoClicca per tornare su

Consegna delle chiavi

Normalmente le chiavi dell'appartamento acquistato sono consegnate al rogito.

Tuttavia può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il trasloco e si pattuisce che l'appartamento sia consegnato qualche giorno dopo la stipula.

In questo caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.Clicca per tornare su


Accertamento ipoteche

Il notaio provvede a controllare che sull'immobile venduto non ci siano ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere: quest'obbligo è insito nella funzione del notaio.Clicca per tornare su


Costi dell'atto

La compravendita è soggetta all'imposta di registro, con tre diverse aliquote:

7% per i fabbricati ad uso abitativo (appartamenti, box, cantine, uffici ...)

8% per gli altri fabbricati e i suoli edificatori

15% per i fabbricati rurali

Si applica, poi, l'imposta ipotecaria (aliquota del 2%) e l'imposta catastale (aliquota dell'1%).

Per chi ha i requisiti per acquistare la prima casa, l'imposta di registro è al 3% e le imposte ipotecarie e catastali sono fisse.

Se l'atto è soggetto ad IVA, si pagano tre imposte fisse (di registro, ipotecaria e catastale).

A questo bisogna aggiungere l'imposta di bollo, la tassa per l'archivio notarile, i diritti per la trascrizione, quantificabili orientativamente in euro 250.

Per esempio, volendo comprare un appartamento per il prezzo di 100.000 euro, il costo - escluso l'onorario - è il seguente:

               NORMALE             PRIMA CASA SOGGETTO A IVA
imposta di registro 7% 7.000,00 3% 3.000,00 129,11
imposta ipotecaria 2% 2.000,00   129,11 129,11
imposta catastale 1% 1.000,00   129,11 129,11
altre anticipazioni   250,00   250,00 250,00
totale  

10.250,00

 

3.508,22

637,33

In base ai nuovi principi in materia di imposta di registro, l'ufficio non può procedere ad accertamento di valore se il prezzo è pari o superiore al valore fiscale dell'immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente prestabilito.

La base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, si ottiene così:

- per i terreni si moltiplica il reddito dominicale per 112,5;

- per i fabbricati C/1 ed E si moltiplica la rendita catastale per 42,84;

- per i fabbricati A/10 e D si moltiplica la rendita catastale per 63;

- per tutti gli altri fabbricati (quindi per le abitazioni) occorre moltiplicare la rendita catastale per 126.


Agevolazioni prima casa

Il compratore può richiedere l'agevolazione per l'acquisto della prima casa (imposta di registro al 3%, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie (euro 168), le imposte catastali (euro 168), i bolli e le altre tasse (circa euro 250) se ricorrono le seguenti condizioni:
 
essere già residente nel Comune in cui è situato l'immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall'acquisto. Non è necessario che l'appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l'agevolazione spetta anche se l'appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel Comune. L'agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l'immobile e per i residenti all'estero.
non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto
non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale.

L'agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente appartamento, cantina e box, ma anche a chi acquista una cantina o un box dopo l'acquisto dell'appartamento, purché si tratti della prima cantina e del primo box posseduti.Clicca per tornare su


Credito d'imposta per chi riacquista la prima casa

Il compratore che abbia venduto o donato da meno di un anno un altro immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa, ha diritto di usufruire di un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA a suo tempo pagata, fino a fino a concorrenza dell'imposta da pagare in sede di riacquisto.

Se il riacquisto è soggetto ad imposta di registro, può immediatamente usufruire del credito d'imposta, detraendo dall'imposta di registro l'imposta pagata col primo atto.

Se il riacquisto è soggetto ad IVA (compra da costruttore o società), può chiedere il rimborso dell'imposta in sede di dichiarazione dei redditi o di atti successivi.

Ricorrendo tali ipotesi, il compratore deve esibire copia dell'atto di acquisto e copia dell'atto di vendita del precedente immobile.Clicca per tornare su


Promemoria per il compratore

Viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un immobile:

PAGAMENTO DELL'ICI
Il compratore deve pagare l'ICI per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 14 giorni

L'ICI deve essere versata in due rate che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il compratore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune di aver comperato l'immobile.

- Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione ICI nell'anno successivo all'acquisto.
- Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo l'acquisto, nei termini previsti dal regolamento comunale.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l'ufficio tributi del Comune in cui si trova l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI CNC

Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la visita al sito Dossier.net

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l'anno successivo all'acquisto.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.


BENEFICI PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE
Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l'immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell'imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi).

Il compratore che ha stipulato un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione che l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (cioè deve andare ad abitare nell'appartamento entro un anno dall'acquisto) e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.Clicca per tornare su


Promemoria per il venditore

Viene illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile:

COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO
Il venditore deve presentare la comunicazione di cessione di fabbricato (art. 12 legge 59/1978) all'autorità locale di pubblica sicurezza (se il Comune è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata alla Questura competente; se il Comune non è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata ai Vigili Urbani).

La comunicazione deve essere presentata (o spedita a mezzo raccomandata) entro 48 ore dalla consegna delle chiavi. Attenzione: non sono previste proroghe in caso di giorni festivi.

PAGAMENTO DELL'ICI
Il venditore deve pagare l'ICI dovuta per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

L'ICI deve essere versata in due rate, che normalmente scadono il 30 giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.

DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il venditore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l'immobile.

- Se il Comune non ha approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la dichiarazione ICI nell'anno successivo alla vendita.
- Se il Comune ha approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.

Per avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l'ufficio tributi del Comune in cui si trova l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI CNC

Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la visita al sito Dossier.net

DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi.

Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.


COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
Comunicare all'amministratore del condominio le generalità del compratore


* Si ringraziano lo Studio notarile Genghini & Associati  e lo Studio notarile del notaio Santarcangelo dai cui siti sono stati tratti tutti i testi sopra riportati

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